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賃借人が自己破産 契約解除できる？ 足立区／55歳男性 |
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古いアパート1棟をある会社に従業員の住居として賃貸しています。最近その会社が倒産し、自己破産の申し立てをして破産宣告を受けたとのことです。今月分までの家賃は支払ってくれていますが、契約を解除して明け渡してもらうことはできるでしょうか。
改正前の民法の規定によると、建物の賃借人が破産宣告を受けたときは、賃貸借に期間の定めがあっても、賃貸人または破産管財人は解約の申し入れができると定められていて、最高裁判所も借家法の適用はないため、正当事由は必要ないとしていました (昭和45年5月19日判決)。
しかしこの考えには批判が多く、平成17年の民法の一部改正の際に右規定が削除されました。そのため、建物の賃貸借契約が平成4年8月1日以前に締結されているときは、賃貸人が自ら使用する場合など、正当事由が必要とされます (借家法第1条の2)。
また、右期日以後に賃貸借契約が結ばれているときでも、さまざまな事情を考慮して正当事由があると認められる場合でないと契約の解除はできません (借地借家法第28条)。考慮する内容としては、賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況や現況、ならびに建物の賃貸人が建物の明け渡しを条件として、または明け渡しと引き換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合などです。
したがって、会社が破産宣告を受けたことで解約を求めることはできませんので、アパートが古くて建て替えが必要などの正当事由がないと解約は認められないでしょう。もちろん賃料不払いなどの契約違反があるときは、契約を解除してアパートの明け渡しを求めることができます。この場合の相手方は破産管財人とし、入居している従業員は履行補助者として強制執行ができると思います。
弁護士 山下英幸
TEL：03-3508-0581 |
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